Новые условия осуществления риэлтерской деятельности

(Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь № 140 от 28.02.2008 г. и Постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 386 от 14 марта 2008 г.)

С чего все началось?

В последнее время все чаще СМИ публиковали сведения о том, что организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность, различными способами уклоняются от уплаты налогов и сборов в бюджет, в частности – путем отражения в договоре на оказание услуг с потребителями лишь части стоимости своих услуг и получения оставшейся суммы денежных средств «в конверте».

Неоднократно сообщалось, что организации, оказывающие риэлтерские услуги, не доплатили в бюджет Республики Беларусь порядка 10 000 000 долларов США.

Логично, что законодатель начал предпринимать активные шаги, направленные на расширение рамок государственного регулирования и усиления контроля в этой сфере бизнеса.

Новые цены на риэлтерские услуги

Указом Президента Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь» от 28.02.2008г. № 140 (далее – Указ № 140) – внесены изменения и дополнения в ряд нормативных актов как непосредственно регулирующих вопросы оказания риэлтерских услуг, так и регламентирующих порядок применения организациями и индивидуальными предпринимателями цен (тарифов) на оказываемые услуги.

Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь» (далее – Указ № 285) утвержден перечень услуг, цены (тарифы) и надбавки (скидки) на которые регулируются соответствующими государственными органами и организациями.

Указ № 140 отнес к компетенции Совета Министров Республики Беларусь регулирование цен (тарифов) на риэлтерские услуги. Таким образом, субъекты хозяйствования, оказывающие риэлтерские услуги, с 1 апреля 2008 года должны будут руководствоваться нормами Указа № 285 в той части, которая распространяется на них.

В целях реализации Указа № 140 Совет Министров Республики Беларусь своим Постановлением № 386 от 14 марта 2008 г. (далее – Постановление № 386) утвердил «Положение о порядке оплаты риэлтерских услуг» (далее – Положение), которое также, как и Указ № 140 вступает в силу 1 апреля 2008 года.

Тарифы (ставки) на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости установлены в процентом отношении (от 1% до 3%) от стоимости объекта недвижимости.

В эти тарифы уже включены налог на добавленную стоимость и налог на услуги, а также стоимость консультационных услуг, услуг за представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, помощь в подготовке (оформлении) документов.

Расчет стоимости риэлтерских услуг производится исходя из стоимости объектов недвижимости в евро, определенной по курсу Национального банка Республики Беларусь на день заключения договора купли продажи.

Постановлением № 386 также утверждены тарифы (ставки) на отдельные риэлтерские услуги, когда потребителю оказывается не весь комплекс услуг, а лишь какая-либо составляющая, например – предоставление письменной информации о спросе и предложении на жилые помещения (квартиры) определенного типа (в определенном районе и т.д.).

Тарифы на такие услуги установлены в базовых величинах. Оплата риэлтерских услуг производится исходя из размера базовой величины, установленной на дату заключения договора. Необходимо отметить, что лицензирование риэлтерской деятельности, как и юридических услуг, осуществляет Министерство юстиции Республики Беларусь. Однако тарифы на юридические услуги не устанавливаются законодательством.

Примечательна тенденция вступления в силу нормативных актов, так или иначе регулирующих риэлтерскую деятельность именно 1 апреля. Напомним, что Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее — Указ № 15), который утвердил «Правила осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее – Правила) также вступал в силу с 1 апреля.

Изменения и дополнения в правила осуществления риэлтерской деятельности

С 01 апреля 2008 года цены на риэлтерские услуги, в том числе цены на услуги по содействию при заключении, изменении, прекращении договоров купли-продажи недвижимости, установленные в процентом отношении от стоимости объекта недвижимости, в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи недвижимого имущества (п.п. 2.1. Указа № 140).

Одновременно расширены полномочия Министерства юстиции Республики Беларусь по регулированию риэлтерской деятельности. Помимо полномочий получать от государственных органов и иных организаций сведений, связанных с осуществлением риэлтерской деятельности — Минюст РБ сможет издавать подзаконные нормативные акты, регулирующие деятельность риэлтерских организаций (п.п. 2.2. Указа № 140).

Претерпел изменения и перечень документов, которые должны находиться в организации, оказывающей риэлтерские услуги. С 1 апреля 2008 года, помимо оригинала (копии) свидетельства о государственной регистрации риэлтерской организации, лицензии, свидетельств об аттестации риэлтеров, в удобном для обозрения и доступном для граждан месте в обязательном порядке должны быть размещены:

  1. оригинал договора обязательного страхования ответственности коммерческой организации, осуществляющей риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением;
  2. документ, содержащий порядок оплаты риэлтерских услуг.

Подразумевается, что граждане, имеющие наглядную информацию о порядке оплаты услуг риэлтеров, будут меньше подвержены влиянию работников риэлтерских организаций, а также различного рода предложениям об оплате услуг «в конверте».

С 1 апреля 2008 года штат риэлтерской организации, за исключением технического и вспомогательного персонала, должен состоять не менее чем из пяти риэлтеров, согласно утверждаемой численности и штату работников.

Полагаем, что такое нововведение существенно не повлияет на нормальное функционирование крупных риэлтерских организаций, ведь штат многих из них уже сейчас состоит более чем из пяти риэлтеров. Согласно информации, представленной на сайте Министерства юстиции Республики Беларусь (www.minjust.by), число аттестованных риэлтеров составляет порядка восьмисот человек, а количество риэлтерских организации – приближается к ста тридцати. Соответственно – в среднем на одну организацию, оказывающую риэлтерские услуги, приходится порядка шести аттестованных специалистов.

Однако мелкие риэлтерские организации могут столкнуться с нехваткой аттестованных специалистов, ведь по-прежнему специалисты по риэлтерской деятельности не имеют право работать на основании гражданско-правовых и (или) трудовых договоров в других риэлтерских организациях.

Риэлтерская организация обязана обеспечивать каждого специалиста по риэлтерской деятельности идентификационными пластиковыми карточками, удостоверяющими полномочия этих специалистов. Специалисты должны предъявлять карточки по требованию потребителя, либо должностных лиц государственных органов, которые в пределах своей компетенции контролируют осуществление риэлтерской деятельности.

Указ № 140 запрещает с 01 апреля 2008 года оказывать риэлтерские услуги без наличия пластиковой карточки. Остается открытым вопрос — как будет квалифицироваться должностными лицами контролирующих органов факт оказание риэлтерских услуг без наличия пластиковой карточки в ситуации, например, когда риэлтер «забыл ее дома», ведь это не равносильно ее полному отсутствию…

Быть или не быть «эксклюзиву»?

На практике встречаются случаи, когда потребитель услуг по тем или иным причинам не желая себя связывать договорными обязательствами с конкретным агентством недвижимости — не заключает договор на оказание риэлтерских услуг по подбору вариантов сделки. Потребитель просто предоставляет информацию о желании, например, продать объект недвижимости нескольким агентствам, а далее – кто из риэлтеров предложит максимально выгодный для потребителя вариант сделки, тот и получит свой так называемый «эксклюзив».

Что такое «эксклюзив»? — Это договор с собственником объекта недвижимости, по которому собственник предоставляет агентству недвижимости на ограниченный срок исключительное (эксклюзивное) право по поиску покупателей на этот объект.

Указ № 140 фактически лишает риэлтеров возможности работать по такой схеме. Глава 3 «Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» с 01 апреля 2008 года будет содержать обязанность риэлтеров заключать договоры с потребителями.

До подписания договора на оказание риэлтерских услуг риэлтерская организация обязана:

  1. ознакомить потребителя с документами, содержащими порядок оплаты услуг;
  2. ознакомить потребителя с проектом договора на оказание риэлтерских услуг;
  3. ознакомить потребителя с договором обязательного страхования;
  4. оказать необходимые консультационные услуги;
  5. предоставить информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости.

Необходимо отметить противоречивость норм об обязательных консультационных услугах и обязанности предоставлять информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости.

Пункт 1.3. Указа № 15 устанавливает, что консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, — являются риэлтерскими услугами.

Такая же норма закреплена и в пункте 4 Положения «О лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг», утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 1363 от 20.10.2003г. (с изм.).

Определение термина «услуга» содержится в статье 30 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь, согласно которой — услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Законодатель определяет «услугу» именно как деятельность. Это представляется на наш взгляд весьма логичным и правильным. Функционирование любой коммерческой организации в хозяйственном обороте направлено на осуществление предпринимательской деятельности и соответственно — извлечения прибыли (ст. 46 ГК РБ).

Предпринимательскую деятельность риэлтерских организаций, с точки зрения гражданского законодательства, необходимо рассматривать, как деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от оказания услуг, поскольку такие услуги предназначаются для реализации потребителям и не используются для собственного потребления (ст. 1 ГК РБ).

Таким образом, услуги риэлтерских организаций, реализуемые потребителям – предполагают наличие встречного исполнения со стороны потребителя услуг, а значит – должны быть оплачены (ст. 733 ГК РБ).

Однако законодатель, в рамках Указа № 15, обязывает риэлтерские организации оказывать возмездные по своей юридической природе услуги — без заключения договора и соответственно без оплаты (пункт 26 Правил).

Пожалуй, риэлтерам необходимо задуматься, как соотнести эту нормы с измененной редакцией пункта 16 Правил, согласно которому заключение договора с потребителем на оказание риэлтерских услуг — обязанность риэлтерской организации…

Подводя итог анализа норм Указа № 140 уже сейчас можно сказать, что усиление государственно регулирования и контроля окажет влияние на доходы организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность.

Вместе с тем, ужесточение требований к порядку оказания услуг, должно повысить правовую культуру риэлтеров, сделав этот бизнес более прозрачным, а потребителей услуг более юридически защищенными.

© Андрей Бушмакин