Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

Граждане, состоящие в браке, имею в общей совместной собственности недвижимое имущество (квартиру). По взаимному решению супругов принято решение об отчуждении данного недвижимого имущества (квартиры) третьему лицу по договору купли-продажи недвижимого имущества (согласие супруги подтверждено в установленном порядке и нотариально удостоверено).

В период между принятием решения супругов об отчуждении недвижимого имущества (квартиры) и подписанием договора купли-продажи с третьим лицом супруга обратилась в нотариальную контору и отозвала свое заявление о согласии на отчуждение недвижимого имущества, являющего совместной собственностью супругов.

Супруг не был уведомлен о принятии супругой такого решения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с третьим лицом заключен.

Правомерно ли заключен такой договор?

Мнение

1. В соответствии со ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (далее – КоБС) имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено, является их совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения (определения юридической судьбы имущества, в данном случае – отчуждение по договору купли-продажи) этим имуществом.

Согласно общим положениям о собственности, в частности ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ) – собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, т.е. содержанием права собственности в данном случае – является объем гражданских прав и обязанностей в отношении принадлежащего имущества.

Исходя из норм ч.2 ст. 256 ГК РБ – распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.

В нашем случае – договор купли-продажи был подписан супругом и третьим лицом, с согласия супруги, волеизъявление которой было в установленном порядке зафиксировано и нотариально удостоверено.

Из анализа содержания права собственности следует, что фактически супруга передала права по распоряжению своей частью собственности супругу, т.е. передала некоторый объем прав и обязанностей.

Данные взаимоотношения супругов юридически можно рассматривать, как действия направленные на установление и изменение гражданских прав и обязанностей. Из определения ст. 154 ГК РБ – это будет являться сделкой.

Согласно ч.2 ст. 155 ГК РБ – односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством необходимо и достаточно выражение воли (действия) одной стороны. Ч.2 ст. 256 ГК РБ как раз таки и предусматривает волеизъявление одной стороны — выражение согласия на распоряжение мужем совместным недвижимым имуществом.

Таким образом, мы имеем дело с односторонней сделкой между супругами, по которой обязательства возложены на супругу.

В соответствии со ст. 290 ГК РБ – обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Более того – в соответствии со ст. 291 ГК РБ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора, т.е. в силу того, что обязательства по данной сделке лежат на супруге – она не имела права в одностороннем порядке (без уведомления в установленном порядке своего супруга) отказаться от принятого обязательства.

2. Параграф 2 главы 9 ГК РБ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым сделка может быть признана оспоримой, либо ничтожной. Однако, в данном случае – сделка купли-продажи соответствует закону, не запрещена, была направлена на возникновение гражданских прав и обязанностей у покупателя и прекращением прав владения пользования и распоряжения у продавца, полномочия на совершения сделки были надлежаще оформлены и подтверждены правоустанавливающими документами и т.д. таким образом – последствия недействительности сделки в данном случае не применимы.

Глава 20 ГК РБ, предусматривающая возможности истребования имущества от добросовестного покупателя также не подлежит применению в данном случае, так как характер возникновения фактического обладания имуществом, определенный в ст. ст. 283, 284 главы 20 ГК РБ не соответствует характеру и методам возникновения права владения имуществом в нашей ситуации.

Выводы

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) между супругом и третьим лицом заключен правомерно.

2. Оснований для признания договора в судебном порядке недействительным не усматривается. Даже если предположить, что в судебном процессе такие основания появятся, то в соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 года № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» — виновная в недействительности сделки сторона обязана будет возместить добросовестному покупателю все понесенные расходы, в том числе связанные с приобретением жилья (оплата риэлтерских услуг).

© Андрей Бушмакин